Jeśli marzysz o budowie domu i znalazłeś działkę w atrakcyjnej cenie, sprawdź najpierw, czy jest ona przeznaczona pod zabudowę. W Polsce istnieje wiele typów działek, ale tylko niektóre z nich pozwalają na postawienie budynku mieszkalnego. Dowiedz się, jak sprawdzić, czy działka jest budowlana, a następnie zaplanuj budowę wymarzonego domu i ubezpiecz go w Nationale-Nederlanden.
Rodzaje działek
Prawdopodobnie zastanawiałeś się, dlaczego niektóre działki mają korzystniejszą cenę od innych. Powodem może być ich rodzaj i przeznaczenie. W Polsce istnieje kilka kategorii, a działki budowlane to tylko jedna z nich.
Nie ma jednego aktu prawnego, w którym można znaleźć kompleksową klasyfikację – istnieje kilka aktów prawnych, które regulują te kwestie, podają odpowiednie definicje i pomagają zrozumieć ich specyfikę. Są to m.in. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która określa zasady kształtowania polityki przestrzennej oraz klasyfikacji terenów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego czy Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych regulująca kwestie związane z gruntami rolnymi i leśnymi, w tym ich przeznaczenie oraz ochronę. Bardzo ważnym aktem jest też Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 września 2012 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków – wprowadza ono szczegółową klasyfikację użytków gruntowych oraz sposób ich oznaczania w ewidencji gruntów.
Działki budowlane
Działki budowlane to te, na których można legalnie – i bez uprzedniego przekształcenia – wybudować dom. Mówiąc najprościej, jest to kawałek ziemi, który spełnia wszystkie wymagania, aby można było na nim postawić budynek.
Działki rolne
O działkach rolnych można przeczytać w Kodeksie cywilnym, który definiuje je jako nieruchomości rolne (grunty rolne), które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Oznacza to, że tego typu działki są przeznaczone do celów związanych z rolnictwem, a ich sprzedaż osobom niebędącym rolnikami jest ograniczona. Dlatego inwestorzy muszą być świadomi, że nie można na nich postawić budynku mieszkalnego bez ich wcześniejszego przekształcenia.
Działki siedliskowe
Działka siedliskowa to specyficzny rodzaj nieruchomości, który łączy w sobie funkcję mieszkalną z funkcją rolną. Zgodnie z obowiązującymi aktami prawnymi jest to grunt rolny, na którym można postawić budynki gospodarcze (stajnie, obory) niezbędne do prowadzenia gospodarstwa rolnego, a także dom mieszkalny dla rolnika i jego rodziny. Tworzą one tzw. zabudowę zagrodową.
Działki rekreacyjne
Szczegółowe informacje o terenach rekreacyjnych i ich możliwym wykorzystaniu znajdziesz np. w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Tam też wspomniane zostały „tereny rodzinnych ogrodów działkowych urządzonych na gruntach, które nie nadają się do upraw rolniczych, w tym na gruntach leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych”. Sprawy rodzinnych ogródków działkowych reguluje osobna Ustawa z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogródkach działkowych.
Działki rekreacyjne są przeznaczone do budowy domków letniskowych i altan. Często nie mają pełnych mediów, co może znacznie ograniczać ich użyteczność.
Działki leśne
Podobnie jak działki rolne, grunty leśne są objęte szczególnymi regulacjami prawnymi i ich zabudowa jest mocno ograniczona. W praktyce pozwolenie na budowę domu w takim miejscu może otrzymać wyłącznie leśniczy, który musi przestrzegać zasad dotyczących ochrony środowiska. O gruntach leśnych i wszelkich kwestiach, które ich dotyczą, przeczytasz w Ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Działka inwestycyjna
Działka inwestycyjna (również usługowa) – o której można przeczytać m.in. w Rozporządzeniu Ministra w sprawie ewidencji gruntów i budynków – to grunt przeznaczony do realizacji celów inwestycyjnych, takich jak budowa obiektów komercyjnych, przemysłowych, usługowych lub innych przedsięwzięć generujących zyski. Często znajdują się one w strategicznych lokalizacjach, takich jak tereny przemysłowe, strefy ekonomiczne, obrzeża miast czy węzły komunikacyjne.
Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?
Aby dowiedzieć się, czy dana działka ma status budowlany, nie musisz szczegółowo znać wszystkich aktów prawnych, ale wystarczy, że znasz ścieżkę, jaką należy przejść w celu uzyskania niezbędnych informacji. Podstawowe informacje możesz pozyskać online. Jednak aby uzyskać wypisy, konieczna będzie wizyta w instytucjach takich jak urząd gminy czy starostwo powiatowe.
Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Pierwszym krokiem w weryfikacji statusu działki jest zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). To dokument uchwalany przez radę gminy, który określa, jakie przeznaczenie mają poszczególne tereny i czy na danej działce można zbudować dom jednorodzinny, wielorodzinny czy obiekty usługowe. Wskazuje też maksymalną wysokość, jaką może osiągnąć obiekt budowlany oraz informuje o dostępności dróg publicznych i dojazdowych. Działki budowlane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczane są symbolami MN (zabudowa jednorodzinna) lub MW (zabudowa wielorodzinna).
Miejscowy plan jest dostępny we właściwej ze względu na położenie działki siedzibie urzędu gminy lub miasta. Dokumentacja ta jest najczęściej udostępniana także elektronicznie w formacie pdf. Niektóre gminy umożliwiają korzystanie ze specjalnych wyszukiwarek, które po wpisaniu numeru nieruchomości wyświetlają wszystkie istotne informacje o danej działce. Możesz także sprawdzić parcelę online na rządowej stronie Geoportal.gov.pl – ogólnodostępnym portalu, który zawiera wiele informacji o terenie (w tym często fragmenty MPZP). Samodzielnie wyszukasz tam wybraną działkę i sprawdzisz, czy są dostępne dane dotyczące planu zagospodarowania.
Jeśli chcesz uzyskać szczegółowe informacje o danej działce, możesz złożyć wniosek do urzędu gminy lub miasta o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten zawiera wszystkie istotne dane dotyczące przeznaczenia terenu.
Sprawdź ewidencję gruntów
Ewidencja gruntów to kolejny dokument, który może pomóc w weryfikacji statusu działki. Zawiera ona informacje na temat rodzaju gruntu oraz jego przeznaczenia (zazwyczaj działki budowlane oznacza się literą „B”). Aby uzyskać wypis z ewidencji, udaj się do starostwa powiatowego lub skorzystaj z elektronicznych platform, np. z ePUAP.
Uzyskaj decyzję o warunkach zabudowy (WZ)
Może zdarzyć się tak, że działka, na której planujesz wybudować dom, nie jest ujęta w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Takie przypadki są dość częste, zważywszy na to, że tylko nieco 30% obszaru kraju jest objęte MPZP. Wtedy konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Wniosek o jej wydanie trzeba złożyć w urzędzie gminy lub miasta (wydaje ją wójt, burmistrz, prezydent miasta lub wojewoda w przypadku terenów zamkniętych).
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) to dokument administracyjny, który określa warunki, jakie musi spełniać budynek, aby mógł zostać wybudowany na danej działce. WZ wydawana jest dla konkretnej działki, która musi spełniać szereg warunków:
-
w jej bezpośrednim sąsiedztwie musi być co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej;
-
musi znajdować się na obszarze, na którym znajdują się inne domy (jako uzupełnienie zabudowy);
-
musi mieć dostęp do drogi publicznej;
-
w jej otoczeniu musi znajdować się lub być zaprojektowana infrastruktura techniczna wystarczająca dla planowanej zabudowy;
-
nie podlegać obowiązkowi uzyskania zgody na zmianę sposobu użytkowania gruntów rolnych i leśnych na cele inne niż rolnicze i leśne;
-
planowana zabudowa nie będzie wykraczać poza granice terenu dotyczącego strategicznej inwestycji w sieć przesyłową, strefy bezpieczeństwa w obrębie rurociągu lub strefy kontrolowanej w obrębie gazociągu.
Decyzja musi pozostawać w zgodzie z odrębnymi przepisami.
Przygotowanie wniosku może być dość czasochłonne, ponieważ zazwyczaj wymaga zebrania załączników takich jak: mapa ewidencyjna, mapa zasadnicza, decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, graficzne przedstawienie planowanego zagospodarowania terenu i zabudowy, dokumentacja, która potwierdza dostęp do infrastruktury technicznej. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy może potrwać kilka, a nawet kilkanaście tygodni. Dokumenty, które uzyskały moc prawną przed 2026, są ważne bezterminowo, natomiast po zmianie przepisów w 2026 ważność decyzji ma wynosić 5 lat.
Zaplanuj budowę, a następnie ubezpiecz dom
W Nationale-Nederlanden Towarzystwie Ubezpieczeń S.A możesz ubezpieczyć dom, który został wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i przeznaczeniem działki, na której został postawiony. Zwróć uwagę na wyłączenia i ograniczenia odpowiedzialności Nationale-Nederlanden Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. zawarte w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU) – nie ubezpieczamy m.in. domków na terenach rekreacyjnych i obiektów firmowych. Nie ma ściśle określonego minimalnego okresu po zakończeniu budowy, który musisz odczekać przed zawarciem umowy z ubezpieczycielem. Ważne jest jednak, aby dom był już w pełni wykończony i faktycznie zamieszkany. Oznacza to, że wszystkie instalacje powinny być sprawne, a wnętrze urządzone zgodnie z przeznaczeniem i ktoś musi w nim mieszkać.
Aby dostosować zakres polisy ubezpieczeniowej do swoich potrzeb i oczekiwań, porozmawiaj z naszym doradcą, który pomoże Ci wybrać zakres ochrony i odpowie na wszystkie nurtujące cię pytania. Dzięki polisie „Dom i majątek” możesz m.in.: uzyskać wsparcie finansowe i pomoc w przypadku zdarzeń losowych lub włamania z kradzieżą, ubezpieczyć wartościowe przedmioty i uzyskać pomoc finansową w naprawie ewentualnych szkód wyrządzonych sąsiadom. Dodatkowe pakiety zapewnią też fachowe wsparcie w naprawie sprzętu RTV i AGD („Asystent domu Premium”).
Materiał zawiera treści marketingowe promujące ubezpieczenie domu i mieszkania „Dom i majątek”, które jest oferowane przez Nationale-Nederlanden Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. Szczegółowe informacje na temat zakresu ochrony, ograniczeń i wyłączeń odpowiedzialności ubezpieczyciela i warunków realizacji świadczeń – w tym świadczeń assistance – znajdują się w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU).
Bibliografia
-
Rozporządzenie Ministra Rozwoju Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ewidencja-gruntow-i-budynkow-19135417, [dostęp 02.2025]
-
Ustawa z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogródkach działkowych, https://orka.sejm.gov.pl/proc7.nsf/ustawy/1148_u.htm, [dostęp 02.2025].
-
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19950160078, dostęp 02.2025].
-
Kodeks cywilny art. 46 (1), https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-46-1, [dostęp 02.2025].
-
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/planowanie-i-zagospodarowanie-przestrzenne-17027058, [dostęp 02.2025].
-
Uzyskaj decyzję o warunkach zabudowy, https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou430 [dostęp 02.2025].
